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La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique prisée pour la gestion et la transmission de biens immobiliers. Elle offre une flexibilité appréciable, notamment en matière de succession et de fiscalité. Cependant, elle comporte également des contraintes juridiques et administratives qu'il convient de maîtriser.
La SCI permet à plusieurs personnes, les associés, de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement à l'indivision, où l'unanimité est requise pour toute décision, la SCI offre une souplesse dans la prise de décisions, définie par les statuts. Cela évite les blocages fréquents en cas de désaccord entre copropriétaires.
La SCI familiale est un outil efficace pour transmettre un patrimoine immobilier. Elle permet de réaliser des donations de parts sociales à ses héritiers, en nue-propriété notamment. Dans ce cas, les parents peuvent conserver le pouvoir de décision en restant gérants et en bénéficiant des droits de vote en qualité d’usufruitiers des parts sociales. Les parents maitrisent également la distribution des dividendes par une rédaction soignée des clauses statutaires.
Sur le plan fiscal, quand la donation est réalisée au moment de l’achat par la SCI d’un bien financé par emprunt, il est possible de donner les parts de la SCI pour une valeur très faible puisque la société est endettée. La déduction du passif social pour calculer l’assiette des droits permet de peu entamer l’abattement de 100.000 € et de donner sans droits. Les donataires bénéficient ensuite de l’augmentation de la valeur des parts au fur et à mesure du désendettement de la SCI sans nouvelle fiscalité de transmission.
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR), où chaque associé déclare sa quote-part des bénéfices. Toutefois, il est possible d'opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui peut être avantageux dans certains cas, notamment pour amortir le bien immobilier et réduire l'imposition à court terme.
A noter que la SCI est soumise au régime de l’IS dès lors que son objet social est commercial (location meublée…).
La SCI peut faciliter l’obtention d’un prêt immobilier, car la présence de plusieurs associés répartit les risques entre eux. De plus, le capital social constitue un gage de solvabilité, ce qui renforce la confiance des banques et permet d’augmenter la capacité d’emprunt.
Les associés d'une SCI sont responsables indéfiniment des dettes de la société. Cela signifie que leur patrimoine personnel peut être engagé en cas de défaillance de la SCI.
A noter que la responsabilité des associés est non solidaire : si la SCI est en faillite, chacun d’eux ne devra rembourser qu’un pourcentage de la dette, qui correspond au pourcentage de parts sociales qu’il possède.
La création d'une SCI nécessite la rédaction de statuts, la publication d'une annonce légale, et l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS). Par la suite, elle doit tenir une comptabilité, organiser des assemblées générales et établir des procès-verbaux, ce qui peut engendrer des coûts et une charge administrative non négligeable.
Les SCI ne peuvent pas bénéficier de certains prêts aidés, tels que le prêt à taux zéro ou les prêts épargne-logement, réservés aux personnes physiques. Cela peut limiter les options de financement pour l'acquisition de biens immobiliers.
La SCI est par nature une société civile, ce qui signifie qu'elle ne peut pas exercer d'activités commerciales comme l'achat-revente de biens immobiliers. De même, il est impossible de faire de la location meublée à titre principal via une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR).
L’associé minoritaire d’une SCI en mésentente avec d’autres associés peut subir les décisions adoptées par ses coassociés sans pouvoir s’y opposer et sans pouvoir « quitter le navire » contrairement à une indivision dont on peut sortir à tout moment en demandant le partage.
La détention de la résidence principale au travers d’une SCI peut faire perdre au propriétaire certains avantages civils et fiscaux dont il bénéficierait en cas de détention en direct et notamment:
⇨ la protection du "logement familial" pour le conjoint non-propriétaire (article 215 al.3 Code civil),
⇨ le bénéfice du conjoint du droit viager et temporaire au logement,
⇨ l’abattement de 20% au titre des droits de succession,
⇨ l’abattement de 30% au titre de l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI),
⇨ l’exonération des plus-values de cession si le logement est mis à disposition des associés de la SCI à titre onéreux ou si la SCI est à l’IS,
⇨ les dispositifs protecteurs de l’emprunteur immobilier non professionnel,
⇨ le déblocage de certains produits d’épargne (sommes détenues au sein d’un PERCO, PEE PEI, PER, PERP …),
⇨ l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel,
⇨ la mise en location de la résidence principale par l’associé ou la société.
La SCI est un outil juridique intéressant pour la gestion et la transmission d'un patrimoine immobilier. Elle offre une flexibilité et des avantages fiscaux intéressants mais implique également des responsabilités et des obligations administratives qu'il convient de prendre en compte. Avant de constituer une SCI, nous vous recommandons de consulter un professionnel du droit pour évaluer la pertinence de ce choix en fonction de votre situation personnelle et patrimoniale.
Notre étude notariale à Vannes se tient à votre disposition pour vous conseiller et vous accompagner à chaque étape de votre projet, de la rédaction des statuts sur-mesure lors la création de la société à la transmission de votre patrimoine immobilier.