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Depuis le 1er juillet 2025, la procédure de saisie sur salaire connaît une évolution majeure. Jusqu’alors, elle devait être autorisée par un juge avant de pouvoir être mise en œuvre. Dorénavant, ce sont les commissaires de justice qui prennent directement en charge la procédure, avec un contrôle du juge seulement en cas de contestation.
Ce changement a deux conséquences immédiates : une procédure simplifiée et une réactivité accrue pour les créanciers, notamment les propriétaires bailleurs confrontés à des impayés. Mais attention : cette voie d’exécution n’est ouverte qu’aux créanciers disposant d’un titre exécutoire.
Un titre exécutoire est un document qui permet au créancier d’engager directement une procédure d’exécution forcée, sans passer par une nouvelle phase judiciaire.
Il peut s’agir :
Pour les bailleurs, l’élément décisif est que le bail reçu en la forme authentique par un notaire vaut titre exécutoire de plein droit. Cela signifie que, dès sa signature, le propriétaire détient un instrument juridique lui permettant, en cas de loyers impayés, de recourir directement à l’exécution forcée.
Un bail sous seing privé (simplement signé entre le bailleur et le locataire) n’a pas valeur de titre exécutoire : en cas de défaillance du locataire, il faut saisir le juge afin d’obtenir une décision, avant de pouvoir engager une saisie.
À l’inverse, le bail authentique notarié donne immédiatement au propriétaire cette force exécutoire. Il peut donc s’adresser sans délai à un commissaire de justice pour mettre en œuvre une saisie sur salaire, une saisie bancaire ou d’autres mesures. Dans un contexte où la rapidité d’action est déterminante, ce choix permet de transformer le bail en un véritable outil de sécurisation pour le bailleur.
La réforme du 1er juillet 2025 renforce l’intérêt de l’acte authentique : en simplifiant la saisie des rémunérations, elle met en lumière l’avantage procédural offert par le bail notarié, véritable levier de sécurité et d’efficacité pour les bailleurs.
Notre étude notariale à Vannes est à votre disposition pour vous accompagner dans la rédaction et la mise en place de baux authentiques adaptés à vos besoins, qu’ils concernent l’habitation ou d’autres usages.
Non, il n’est pas obligatoire : beaucoup de baux sont signés “sous seing privé”. Mais le bail authentique offre un avantage majeur : il constitue un titre exécutoire de plein droit, ce qui permet de réagir plus rapidement en cas d’impayés.
Non, les règles de calcul des quotités saisissables restent inchangées. La réforme concerne uniquement la procédure : elle est désormais confiée aux commissaires de justice, ce qui la rend plus fluide et plus rapide.
Non. Même avec un bail authentique, l’expulsion reste soumise à une décision judiciaire et aux règles protectrices en vigueur (comme la trêve hivernale). L’intérêt du bail notarié est surtout de faciliter le recouvrement des loyers par voie de saisie.